Как проводятся взаиморасчеты при сделках с недвижимостью

Приобретение квартиры или дома – очень важное и радостное событие в жизни. Но перед тем, как он наступает, покупатели иногда проходят «семь кругов ада» по выбору, проверке, регистрации недвижимости.

Еще один немаловажный  этап — финансовый расчет с продавцом. Передача денег может проводиться несколькими способами.

Рассмотрим их и проанализируем плюсы и минусы каждого во избежание ненужных рисков.

Банковская ячейка

Этот способ самый безопасный при расчетах, потому что денежные средства хранятся в сейфе банка и надежно защищены. Процесс использования ячейки для взаиморасчетов предполагает выполнение следующих действий:

1. Заключение договора купли-продажи.
2. Снятие покупателем наличных средств.
3. Закладка денег в банковскую ячейку.
4. Регистрация недвижимости и ипотеки (при наличии) в Росреестре.
5. Предоставление продавцом в банк выписки из ЕГРН о смене собственника. 
6. Передача денег банком продавцу (раскрытие ячейки).

Преимущества способа:

• Сохранность средств гарантируется банком при любом исходе сделки.
• Все стороны сделки защищены законодательством по статье о хранении ценностей в банковском сейфе (статья 922 ГК РФ).
• Продавец получает доступ к ячейке только при условии предоставления выписки, подтверждающей переход права собственности.

 Недостатки способа:

• Не все банки предоставляют такую услугу, поэтому нужно заранее узнавать о возможности аренды банковской ячейки.
• Услуга платная и достаточно дорогостоящая, поэтому нужно заранее прописывать в договоре о том, какая сторона сделки будет ее оплачивать.
• Факт закладки средств в ячейку должен фиксироваться либо банком (опись содержимого), либо свидетелями, что все же не гарантирует защиты от мошенничества. Банк за содержимое ячейки ответственности не несет.
• Возможны случаи подделки выписки ЕГРН для получения доступа к деньгам.

 Аккредитив

Аккредитив – способ безналичного расчета через блокированный лицевой счет. По сути это онлайн-ячейка банка, когда средства переводятся со счета покупателя продавцу после свершения сделки. Деньги на счету блокируются и не могут быть израсходованы. Как и в случае с банковской ячейкой, продавцу средства зачисляются лишь после предоставления документа, подтверждающего переход права собственности.

Преимущества способа:

• Отношения сторон при взаиморасчете регулируются законодательством, безопасность гарантируется кредитным учреждением.
• Средства разблокируются продавцу сразу после регистрации сделки.

 Недостатки способа:

• Аккредитивный способ расчета доступен не во всех банках.
• Расчеты этим способом возможны только в рублевом эквиваленте.


 Расчеты наличными


Вид расчета удобный, быстрый и без допрасходов. Но в то же время и рисковый – если передача средств осуществляется до подписания договора, то есть риск остаться без денег и жилья покупателю, если же после — продавцу. При таком способе лучше проводить передачу с юристом и всегда брать расписку о получении денег.  

Преимущества:

• Быстрый единовременный расчет.
• Наличные могут передаваться в разной валюте.
• Нет комиссий.

 Недостатки:

• Риск использования фальшивых купюр.
• Снятие крупной суммы покупателю может быть проблематичным из-за лимитов банка на обналичивание.
• Небезопасно перемещаться с крупной суммой денег.
• Возможны ошибки при пересчете денег.

 Безналичный расчет

Перевод с карты на карту — способ довольно распространенный, но не очень надежный. 

 Преимущества способа:

• Счета покупателя и продавца могут быть открыты в разных кредитных учреждениях.
• При использовании одного банка можно сэкономить на комиссионных издержках, а также быстро перевести деньги.

 Недостатки способа:

• Риски те же, что и с наличными – после перевода денег может сорваться регистрация собственности.
Если же сделка окажется мошеннической, капитал можно будет вернуть только через суд. 
• Возможны большие комиссии при переводе больших сумм.
• Расчеты только в рублях.

 Сервис безопасных расчетов

Это услуга банка, при которой средства покупателя перечисляются на специальный (номинальный) счет, а другой стороне они зачисляются только после регистрации сделки в Росреестре.
Услугу можно оформить за 15 минут при предъявлении паспорта и ИНН от покупателя и паспорта и реквизитов от продавца. Также понадобится договор купли-продажи. 

Сроки взаиморасчетов зависят только от сроков проведения сделки в Росреестре. После подтверждения регистрации деньги зачисляются продавцу в течение двух рабочих дней.

 Преимущества:

• Гарантии банка – деньги блокируются, покупатель не может отказаться от договора и снять средства со спецсчета без согласия продавца.
• Присутствие продавца для оформления перевода необязательно. 
• Если взаиморасчеты производятся в одном банке, нет допкомиссий при перечислении или снятии денег.

 Недостатки:

• Услуга доступна при условиях: все участники граждане РФ, резиденты, собственность оформлена после 1998 года, до пяти получателей средств по одному договору оказания услуг СБР.
• Сделка возможна только в рублях.
• Не применяется при покупке нескольких долей в жилье одним покупателем по разным договорам.
• Договор оказания услуги могут подписать только продавец и покупатель, без участия доверенных лиц.