Как приобрести квартиру на вторичном рынке в ипотеку

Получение ипотеки для приобретения вторичного жилья зависит от ликвидности выбранного варианта. Что нужно учитывать при оформлении ипотеки на вторичное жилье, как его правильно выбрать, и как проходит сделка – все в этой статье.


Важная информация! 

Ставки по ипотечным программам устанавливаются от ключевой ставки ЦБ РФ. При ее снижении банки, как правило, уменьшают ставки по кредитам, при повышении — наоборот, ставки растут. На данный момент ключевая ставка составляет 21%. Как изменится этот показатель, станет известно после заседания Совета директоров Банка России 14 февраля.

 Понятие вторичного жилья

Вторичным жильем считается недвижимость, уже находящаяся во владении  у  физического или юридического лица. К этому типу жилья относятся как квартиры в старых домах, так и новое жилье от застройщика, если оно прошло этап оформления права собственности хотя бы один раз.

Преимущества и недостатки приобретения вторичного жилья

Плюсы:

• Возможность заселения сразу после завершения сделки
• Получение постоянной регистрации по месту проживания
• Развитая инфраструктура: детские учебные и спортивные учреждения, поликлиники, игровые площадки.

 Минусы:

• Неудобные планировки, иногда маленькие размеры квартир в старых домах (таких как, например, «хрущевки»)
• Старые подъезды и лифты
• Изношенные коммуникации: электро-, водоснабжение, канализация и отопление.

 Риски при выкупе вторичного жилья

Основной риск при приобретении квартиры на вторичном рынке – наличие иногда большой истории владения. Поэтому до подписания договора купли-продажи необходимо тщательно проверять документы на жилье, а также внимательно его осмотреть и собрать информацию о продавце и предыдущих владельцах квартиры.

Основными рисками в таких сделках могут стать:

• Некорректные данные в документах
• Возможное оспаривание права собственности (например, со стороны наследников или супругов)
• Аварийное состояние дома (информация доступна на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ)
• Незаконные перепланировки или долги за услуги ЖКХ.
Чтобы проверить все эти моменты, необходимо проверить следующие документы продавца:
• Паспорта всех собственников
• Доверенность, если продажей занимается доверенное лицо собственника (ее проверяют через нотариуса либо специальный сервис Федеральной нотариальной палаты)
• Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)
• Документы-основания возникновения права собственности (договоры купли-продажи, дарения или приватизации, свидетельства о наследстве и т.д.)
• Справку о зарегистрированных в квартире лицах
• Нотариально заверенное согласие второго супруга на сделку, если жилье было приобретено в браке.

 Также стоит проверить наличие неоплаченных штрафов и долгов продавца на сайтах МВД и ФССП.
Задолженность по коммунальным платежам выясняется в управляющей компании дома либо или в ресурсоснабжающих организациях.

 Кто может приобрести вторичное жилье в ипотеку?

Оценка потенциального заемщика банками начинается с анализа его доходов. Учитываются зарплата, доход от предпринимательства и аренды жилья.
Также важен стаж работы - он должен составлять минимум три месяца на текущем месте.

Банки также принимают во внимание:

• Отсутствие просрочек по другим кредитам
• Сумму первоначального взноса
• Прописку и место проживания заемщика, гражданство, возраст, уровень образования, наличие семьи, а также других активов.
Каждого заемщика банк  оценивает индивидуально.

Причины отказа в ипотеке могут варьироваться, но чаще всего это высокая долговая нагрузка, испорченная кредитная история, низкие доходы, недостоверно внесенные данные в анкете.

Какое жилье можно купить в ипотеку

Чтобы банк одобрил выбранную квартиру к ипотеке, она должна соответствовать определенным условиям:

• Быть пригодной для проживания
• Иметь собственника
• Быть в удовлетворительном техническом состоянии
• Иметь оценочную стоимость не ниже суммы кредита

 Если собственники жилья часто менялись или наследство принято с нарушением условий, это вызовет подозрение банка. Также не будет одобрено жилье с неузаконенной перепланировкой.

Условия приобретения вторичного жилья в ипотеку

Оформление ипотеки потребует определенных шагов: 

• Передачи жилья в залог
• Оплаты первоначального взноса (возможно использование материнского капитала)
• Привлечение созаемщика
• Оформление полиса страхования жилья.

 Супруги становятся созаемщиками по ипотеке в обязательном порядке, даже в случае отсутствия у них заработка.
Исключением могут стать только случаи, когда заключен брачный договор или нотариальное соглашение. 

 

Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку

Процесс оформления ипотеки на вторичное жилье состоит из нескольких этапов:

• Подбор банка и ипотечной программы
Анализируйте предложения различных банков и определите наиболее подходящие для себя условия по сроку кредитования и сумме платежа. Выберите программу, соответствующую вашим запросам.

 • Подача заявки
Заявку можно оставить онлайн или в филиале банка. Подготовьте необходимые документы, такие как паспорт, справку о доходах и копию трудовой книжки. Пенсионерам понадобится справка о размере пенсии или выписка с пенсионного счета. Трудовую книжку и справку о доходах можно заменить выпиской с ИЛС в СФР (запрашивается через Госуслуги). От созаемщика затребуется тот же пакет документов. Заявка чаще всего рассматривается быстро, буквально в течение нескольких минут.

 • Подбор объекта
При выборе квартиры обратите внимание на ее техническое состояние и инфраструктуру. Также убедитесь, что зарегистрированные жильцы не являются несовершеннолетними, недееспособными или гражданами, находящимися в местах лишения свободы.
Проанализируйте, как часто недвижимость меняла владельца. Если каждые полгода — не рассматривайте этот вариант, банк его не одобрит.

 • После одобрения банком
Если объект банком предварительно одобрен, понадобится предоставить на него необходимый пакет документов, в нем обязательны паспорта продавцов, выписка из ЕГРН, документы-основания права собственности, нотариальное согласие супруга, разрешение опеки при наличии несовершеннолетнего собственника.

 • Оформление договора купли-продажи, внесение задатка
Договор фиксирует намерения сторон и определяет цену недвижимости. Кроме цены в договоре прописываются характеристики помещения, сроки передачи жилья, действия при форс-мажорных обстоятельствах, порядок расчетов.
При достижении соглашения покупатель вносит задаток, размер которого определяется отдельным договором (договор задатка). Задаток засчитывается в итоговую оплату квартиры.

 • Подписание ипотечного договора
После проверки документов банк назначает дату сделки, на которой подписываются договор купли-продажи и ипотечный договор, а также передается первоначальный взнос. Одновременно оформляется полис страхования жилья.

 • Оформление права собственности и залога
Право собственности и обременение в пользу банка проходит регистрацию в Росреестре. Основанием является договор купли-продажи, а срок обременения действует до полного погашения ипотеки. Регистрацию можно осуществить в МФЦ или через услугу электронной регистрации.

 • Окончание сделки 
Деньги перечисляются продавцу после подтверждения регистрации, т.е. предоставления в банк договора с отметкой Росреестра. Ключи от квартиры передаются новому владельцу, составляется акт приема-передачи недвижимости.

Основные сроки при покупке вторичного жилья в ипотеку

Сбор документов и процесс оформления ипотеки на вторичное жилье обычно занимают от 2 до 4 недель:

• Подача заявки и предварительное рассмотрение — около 2 дней.
• Поиск недвижимости — примерно 14 дней.
• Оценка недвижимости — 2–3 дня.
• Одобрение заявки банком — от 3 до 5 дней.
• Страхование и подписание ипотечного договора — 1 день.
• Регистрация права собственности — 3–5 дней.

 Общая продолжительность сделки может варьироваться в зависимости от требований конкретного банка и условий сделок.