Прогноз цен на новостройки на начало 2026 года: мнения экспертов

Приближается 2026 год, и застройщики начали делать прогнозы о том, как изменятся расценки и спрос на новостройки после изменений в условиях «Семейной ипотеки», и какой коррекции ключевой ставки стоит ждать от Центрального банка в течение зимнего сезона 2025-2026 гг.

Какую динамику показали цены на новостройки в 2025 году?

Согласно данным СберИндекса, средняя цена квадратного метра в новостройке за первые десять месяцев 2025 года возросла с 171 до 178 тыс. руб. В то же время аналитики подчеркивают – изменение цен не догнало инфляцию, индекс которой в октябре составил 5,2% в годовом выражении.

Разница между ценой предложения и ценой сделки, указывающая на уровень уверенности продавцов,  выросла, однако все еще остается ниже уровня 2022-2023 гг. Это свидетельствует о том, что застройщики не смогли перенести растущие издержки на стоимость жилья. Фаворитами в увеличении цен продолжают оставаться Московская и Ленинградская области.

Основные тенденции зимнего спроса на новостройки 

Эксперты, участвующие в опросе, описывают неоднородность спроса на первичное жилье в зимнее время года. В декабре прослеживается тенденция к увеличению активности покупателей, стремящихся успеть использовать действующие ипотечные программы и новогодние предложения застройщиков. Снижение спроса в январе вновь компенсируется его плавным ростом в феврале. 

Такая сезонность прочно закрепилась в российской культуре в связи с традиционным стремлением россиян закрывать все вопросы к концу года, а в январе сосредотачиваться на праздниках и семейных делах. Но динамику спроса могут существенно менять рыночные условия и грамотные инструменты продаж, которые как катализаторы могут вызывать на себя ажиотажный спрос, отмечает А. Иванов («ЮгСтройИнвест»). 

В этом году таким фактором станут изменения условий «Семейной ипотеки» и решения Центробанка о ключевой ставке. И если обычно зимний спрос на новостройки падает на 20-30% по сравнению с осенним, то в этом сезоне показатель снижения может остаться на уровне 10-20%.

Увеличение числа обращений клиентов уже фиксируется, в декабре рост активности связан с предновогодним ажиотажем, после 10 января ожидается спад заинтересованности, а к февралю рынок первичной недвижимости снова оживет, предполагает Р. Хамдамов («Талан»). 

Что изменится в «Семейной ипотеке» и как это повлияет на первичный рынок?

Важное изменение будущего года – запрет оформления двух ипотек по программе «Семейная ипотека» на каждого супруга. Цель введения этой меры - предотвращение возможных злоупотреблений и изменение системы поддержки россиян в сторону большей справедливости.

С 2023 года правительство планомерно сжимает условия господдержки. Это происходит параллельно снижению ключевой ставки, а курс «одна льготная ипотека на семью» стал продолжением этого тренда.

 Жилье становится доступнее для целевой аудитории, нуждающейся в первом жилье или в улучшении жилищных условий, но устанавливаются ограничения для более состоятельных покупателей, приобретающих две квартиры за счет господдержки, отмечает А. Анашкин («ЮгСтройИнвест»). Государство такие издержки, несомненно, фиксирует.

Эти изменения, скорее всего, приведут к краткосрочному всплеску спроса на новостройки, но в среднесрочной перспективе значительного влияния на рынок первичного жилья, по мнению экспертов, не окажут. Измененные условия сделают программу более ориентированной на тех, кто в ней действительно нуждается, и затронут не более 15% сделок в сегменте семейной недвижимости.

Спрос на первичное жилье в первом квартале 2026 г. может снизиться на 5–7%, но предполагается, что покупатели после этого обратятся к рыночной ипотеке или другим программам, таким как IT-ипотека или Дальневосточная. Застройщики адаптируются к этим изменениям, усиливая фокус на семейные квартиры с большими площадями и уникальными планировками, рассказывает Р. Хамдамов. 

Ужесточение условий «Семейной ипотеки» ускорит продажи квартир в декабре и январе, а в феврале спрос может существенно упасть, особенно в сфере доступного массового жилья.

Влияние снижения ключевой ставки на спрос

Политика снижения ключевой ставки с 18% до 16,5% в ноябре оказало положительное влияние на спрос - рыночная ипотека подешевела, а оптимистичная риторика ЦБ придает россиянам уверенности – продажи на первичном рынке возросли на 6%.

Но хоть сигнал достаточно позитивный, для возврата к стандартной ипотеке этого недостаточно, и спрос покупателей продолжает концентрироваться на льготных программах. Часть клиентов выжидает дальнейшего падения ставки.

19 декабря 2025 г. ставка снизилась до 16%, и в 2026 году может упасть до 13–15%. При таком раскладе доступность ипотеки существенно улучшится, и можно будет ожидать роста рынка, отмечает Р. Хамдамов.

Новогодние предложения

К концу года застройщики концентрируют внимание покупателей на различных специальных предложениях – таких как нулевые ставки по рассрочке, скидки на определенные квартиры, подарки. На таких акциях экономия может достигать 20–30%. Поэтому рекомендуется следить за такими предложениями и успевать ими воспользоваться вовремя.

Прогнозы по ценам на новостройки в 2026 году

Все эксперты едины в своих предположениях, что стоимость метров в новостройке в ближайшие месяцы будет медленно расти под воздействием увеличения себестоимости строительства, изменений в льготных программах, роста НДС и традиционного новогоднего спроса. В разных регионах динамика цен может быть плавнее, но не в долгосрочных перспективах.

Снижения цен не предвидится, скорее, будет наблюдаться стабилизация или слабый рост цен на 2–3%. К концу 2026 года цена новостроек может вырасти на 10%. Меньший рост покажут лишь регионы с избытком предложений по студиям.