Что изменилось в сфере ЖКХ и недвижимости с марта 2025 года

   С 01.03.2025 вступили в силу изменения в сфере недвижимого имущества – они коснулись как покупателей квартир и домов, так и собственников земельных участков. 

Ряд нововведений затронули и область ЖКХ.

Использование эскроу-счетов при возведении частных домов

С 1 марта вступил в действие Федеральный закон о введении счетов эскроу при строительстве домов с участием подрядчиков. При заключении договора подряда в него теперь можно вносить положение об использовании эскроу-счета. Средства заказчика будут блокироваться на спецсчете до окончания строительства и оформления права собственности на частный дом. Такое положение защищает заказчиков от недобросовестного использования средств подрядчиком и финансовых потерь при срыве сроков строительства или его банкротстве.

При включении в договор подряда обязательства использования эскроу-счета подрядчик обязуется вносить информацию о своей деятельности в единую информационную систему. В ней должны быть доступны сведения о его проектах, используемых материалах, плановых сроках и стоимости строительства. Отслеживать такую информацию будут уполномоченные органы власти.

Средства на эскроу-счетах будут страховаться на период со дня их размещения до момента появления в ЕИС ЖС данных о зарегистрированном праве собственности покупателя или окончания срока условного депонирования и плюс еще три месяца.

Возмещение будет производиться в размере 100% средств на счете эскроу на день наступления страхового случая, но не свыше 10 млн. руб.

Земельные участки необходимо освоить в течение трех лет

С 01.03.2025 законодательно закреплено понятие освоения земельных участков. На него выделяется не более 3 лет. Если же владелец за этот период времени не освоил землю, к нему может быть применена административная ответственность (ст. 8.8 КоАП РФ).

На участках необходимо возводить постройки в соответствии с выделенным видом разрешенного использования, либо приводить их в надлежащее состояние. При приобретении земли под ИЖС или садоводческие цели нужно также использовать участок в определенные сроки.

Какие действия необходимо совершить собственникам земельных участков и их покупателям:

• Проверить наличие установленных границ земли в ЕГРН. При отсутствии таких данных — произвести межевание.
• Осуществлять электронное взаимодействие с Росреестром (особенно это касается юридических лиц).
• Оформить участок под строением, в случае если он в собственности муниципалитета или государства.
• Учесть все требования возведения зданий (особенно при оформлении процедуры ввода в эксплуатацию или регистрации в долевом строительстве).
• Вовремя осуществлять «освоение» участков во избежание законодательных санкций. 

Застройщики могут вводить собственные стандарты отделки

С 01.03.2025 обязательные техрегламенты застройщики теперь смогут заменить собственными стандартами отделки. Такое положение закреплено в 214-ФЗ. Дольщики могут претендовать на компенсацию за недостатки в отделке только при несоответствии ее минимальным требованиям Минстроя.

Гарантия на отделку не может быть меньше одного года с момента подписания акта-приемки жилья, срок гарантии обязательно прописывается в договоре. При несоответствии отделки установленным стандартам сумма компенсации может быть не более 3% от цены договора, а выше – только при отражении такого условия в соглашении.

Такое положение дает большую свободу действий застройщикам.

Заочные собрания собственников МКД могут проводиться только в ИС ЖКХ

С 01.03.2025 заочные онлайн-голосования собственников могут проводиться либо в ГИС ЖКХ, либо в региональной системе. Никакие коммерческие проекты для этого использоваться не могут.

Информацию о собраниях и принятых решениях владельцы жилья могут получать с ГИС или РИС ЖКХ через Госуслуги. Юридическую силу эти сообщения получат при условии входа собственника в личный кабинет на Госуслугах или информационную систему ЖКХ.

Информация о проведении голосований будет передаваться собственникам также через общедоступные места – например, на досках объявлений подъездов.

От участников, не голосующих онлайн, необходимо будет прикладывать сканы бумажных бланков решений.  

Так же через ИС ЖКС жители МКД могут сами инициировать собрание собственников.

Такие меры дадут возможность участия в собраниях всех владельцев жилья в заочной форме.

Расчет оплаты за отопление изменится

Теперь расчет оплаты за отопление может вестись только одним способом – по фактическому расходу в течение отопительного сезона.

Ранее на выбор можно было распределить оплату равными частями в течение года, но такая система расчета теперь запрещена. Исключением могут быть только случаи, когда этот способ был выбран регионом до 2025 года. В таком случае он может быть продолжен.

Минстрой пояснил, что такая система расчета более понятна собственникам – оплата ведется по приборам учета, и нет корректировок в начале года, из-за которых жильцы иногда получают счета с астрономическими суммами.

Контроль за подготовкой к отопительному сезону будет усилен

Минэнергетики утвердило порядок оценки подготовки к отопительному сезону. Они обязательны для управляющих компаний, лиц, управляющих МКД, муниципальных образований, а также теплоснабжающих и теплосетевых фирм, как и для потребителей.

При выявлении нарушений предусмотрена административная ответственность.

Принцип «построил — оформи» 

С 01.03.2025 введен принцип «построил — оформи». Он подразумевает эксплуатацию зданий и сооружений только после кадастрового учета и регистрации прав собственности. 

Момента завершения строительства или реконструкции домов определяется следующими документами:

• разрешение на ввод в эксплуатацию;
• уведомление о соответствии (для ИЖС или садовых сооружений);
• сведения в ЕГРН (в случаях, когда не нужно разрешение на строительство).

Собственники сооружений без права владения участками, где они расположены, обязаны их приобрести в собственность или оформить аренду – это касается участков, принадлежащих публично-правовым образованиям.

Теперь нужно разделять случаи, когда необходим ввод здания в эксплуатацию, а когда – достаточно постановки на кадастровый учет. Если объект вовремя не завершен соответствующим образом, он будет считаться недостроем, и это не позволит вести его продажу.

Сделки с участками не будут регистрироваться без межевания

Межевание участков теперь является обязательным условием для регистрации сделок в Росреестре. Постановка земельного участка на кадастровый учет или оформление собственности невозможно, если в ЕГРН не определены его границы.

Те же правила действуют на незавершенные объекты (кроме линейных). Это касается всех случаев вне зависимости от категории земельного участка и его назначения.

Тем собственникам, у которых границы участка не внесены в ЕГРН, нужно провести межевание и внести недостающие сведения.

Сделки с юрлицами будут проводиться только в электронном виде

С 01.03.2025 постановка на кадастровый учет и регистрация прав от юридических лиц ведется только электронно. Исключением могут стать сделки, где одной из сторон является физлицо (кроме договоров долевого участия в строительстве).

При покупке жилья или коммерческого объекта у застройщиков или банков документы могут заверяться только электронной подписью. На сделках физических лиц бумажный документооборот сохраняется, кроме договоров долевого участия.

До 01.01.2026 пока действуют исключения для ряда юрлиц, таких как: крестьянские хозяйства, садоводческие и огороднические товарищества, гаражные, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, ТСЖ.

Дольщикам регистрация прав собственности упрощена

Как уже было отмечено, договоры долевого участия с 01.03.2025 также регистрируются только электронно. Это упрощает процедуру для дольщиков – застройщик занимается оформлением документов самостоятельно. Когда акт приема-передачи жилья или машиноместа подписан, застройщик сам обязан направлять в Росреестр пакет документов для регистрации права собственности дольщика в электронном виде. На это дается срок 30 рабочих дней со дня подписания акта приема-передачи объекта покупателю.

Снижены надбавки к коэффициентам риска по ипотеке

С 01.03.2025 ЦБ РФ снизил надбавки к коэффициентам риска по ипотекам с первоначальным взносом больше 20%. При этом долговая нагрузка заемщика должна быть менее 70%.

Эта мера призвана увеличить объем средств на выдачу кредитов вместо их резервации, что позволит поддержать рынок недвижимости и стабилизировать его. 

Самозапреты на кредиты

С марта 2025 г. на Госуслугах появилась функция установки самозапрета на получение кредитов и займов для защиты себя от мошеннических действий.

Она начинает работать только после даты самозапрета, на заключенные ранее договора по кредитам не действует. Запрет не может быть установлен на ипотечные, образовательные и автокредиты.