Как безопасно внести предоплату при покупке квартиры

Покупка квартиры редко происходит за один день. Обычно после того как покупатель находит подходящий объект, сторонам требуется время для подготовки документов, согласования условий сделки, одобрения ипотеки или организации расчетов. Чтобы подтвердить серьезность намерений, на этом этапе часто передают часть денег продавцу.

Однако не каждая предоплата одинаково защищает интересы сторон. Многие покупатели считают, что аванс и задаток - это одно и то же, хотя с юридической точки зрения между ними существует принципиальная разница. Неправильно оформленная передача денег может привести к финансовым потерям и затяжным спорам.

Разберемся, какой вариант лучше выбрать, как правильно оформить документы и что делать, если сделка сорвалась.

Почему важно правильно оформлять предоплату

Когда квартира снимается с продажи, продавец рассчитывает, что покупатель доведет сделку до конца. Покупатель, в свою очередь, хочет быть уверен, что объект не будет продан другому человеку и цена не изменится в последний момент.

Именно поэтому стороны используют различные формы предоплаты. Они помогают зафиксировать договоренности и определить ответственность каждого участника сделки. Но степень защиты зависит от того, какой инструмент выбран: аванс, задаток или обеспечительный платеж.

Чем отличается задаток от аванса

Задаток - подтверждение серьезных обязательств

Задаток представляет собой денежную сумму, которая передается в счет будущей оплаты недвижимости и одновременно служит гарантией исполнения обязательств сторонами. Если соглашение оформлено правильно, продавец и покупатель принимают на себя определенную ответственность за выполнение договоренностей.

Особенность задатка заключается в том, что последствия отказа от сделки заранее определены законом или условиями соглашения.
Обычно действуют следующие правила:

• если сделка не состоялась по взаимному согласию сторон, деньги возвращаются покупателю;
• если покупатель отказался от сделки без уважительных причин, задаток остается у продавца;
• если продажа сорвалась по вине продавца, он обязан вернуть полученную сумму в двойном размере, если иное не предусмотрено договором.

 По этой причине задаток считается одним из самых надежных способов закрепить достигнутые договоренности.

Аванс - обычная предоплата

Аванс не является способом обеспечения обязательств. По сути, это часть будущего платежа за квартиру, внесенная заранее.
Если стороны решают отказаться от сделки, аванс обычно подлежит возврату, если иное не предусмотрено подписанными документами.

 Главный недостаток такого варианта заключается в отсутствии серьезной ответственности за отказ от сделки. Даже если покупатель уже потратил время и деньги на проверку квартиры, оценку или оформление ипотеки, продавец может отказаться от продажи и просто вернуть полученную сумму. Поэтому аванс не всегда способен защитить интересы участников сделки.

Что такое обеспечительный платеж

Существует еще один инструмент, который используется на рынке недвижимости, - обеспечительный платеж.

По своему назначению он напоминает задаток, однако стороны получают гораздо больше свободы при определении условий возврата или удержания денежных средств.В соглашении можно заранее прописать:

• когда деньги возвращаются полностью;
• в каких случаях удерживается часть суммы;
• при каких обстоятельствах платеж остается у второй стороны;
• какие нарушения считаются основанием для удержания средств.

 Благодаря такой гибкости обеспечительный платеж позволяет учитывать особенности конкретной сделки и более точно распределять риски между сторонами.

Что лучше выбрать

Универсального решения не существует. Выбор зависит от ситуации и степени готовности сторон к заключению сделки.

Если квартира проверена, все условия согласованы и участники хотят закрепить взаимную ответственность, чаще используют задаток или обеспечительный платеж.

Если же переговоры находятся на ранней стадии и вероятность изменения условий остается высокой, стороны иногда ограничиваются авансом. Однако в таком случае следует понимать, что уровень защиты будет значительно ниже.

Чем серьезнее намерения участников сделки, тем важнее использовать юридически оформленные механизмы, а не устные договоренности.
Как правильно оформить задатокГлавное значение имеет не название документа, а его содержание.

Иногда соглашение может называться авансовым, но фактически содержать все признаки договора о задатке. Именно поэтому необходимо внимательно изучать текст документа перед подписанием.

В соглашении рекомендуется указывать:

• данные продавца и покупателя;
• подробную информацию о квартире;
• сведения обо всех собственниках;
• размер передаваемой суммы;
• срок действия договоренностей;
• стоимость недвижимости;
• порядок окончательных расчетов;
• дату предполагаемой сделки;
• основания для возврата или удержания денежных средств;
• сроки освобождения квартиры и снятия жильцов с регистрационного учета;
• порядок обмена уведомлениями между сторонами.

 Чем подробнее прописаны условия, тем меньше вероятность возникновения споров в будущем.

Что делать, если квартира покупается в ипотеку

При ипотечной сделке необходимо заранее предусмотреть возможные риски, связанные с решением банка.
Даже если покупатель получил предварительное одобрение, кредитная организация может отказать уже после проверки конкретного объекта недвижимости.

Чтобы избежать конфликтов, рекомендуется включить в соглашение отдельный пункт о возврате денежных средств в случае отказа банка в выдаче кредита или неодобрения выбранной квартиры.

Такая формулировка позволяет защитить обе стороны и значительно упрощает разрешение спорных ситуаций.

Какой размер задатка считается разумным

На практике размер задатка может существенно различаться в зависимости от региона, стоимости жилья и договоренностей между участниками сделки.Чаще всего сумма составляет от нескольких десятков до ста тысяч рублей, хотя в отдельных случаях стороны договариваются о более крупных платежах.

Покупателю важно помнить, что чрезмерно большой задаток увеличивает финансовые риски. Если продавец настаивает на значительной сумме, имеет смысл дополнительно проверить документы и при необходимости привлечь юриста или нотариуса для сопровождения сделки.

Нужно ли оформлять расписку

Передача денег обязательно должна подтверждаться документально.
Даже если сведения о получении средств содержатся в основном соглашении, отдельная расписка станет дополнительным доказательством факта передачи денег.

В расписке рекомендуется указать:

• паспортные данные сторон;
• сумму платежа;
• основание передачи денежных средств;
• адрес объекта недвижимости;
• дату составления документа;
• подпись продавца.

 Наиболее надежным считается вариант, когда расписка полностью написана продавцом от руки и подписана в присутствии покупателя.

 Что делать, если деньги не возвращают

Если возникла ситуация, при которой продавец обязан вернуть задаток или другой обеспечительный платеж, но отказывается это делать, вопрос придется решать в юридическом порядке.

Сначала рекомендуется направить письменное требование о возврате денежных средств с указанием причин и ссылкой на подписанные документы.Если добровольно спор урегулировать не удается, следующим этапом становится обращение в суд.

При наличии правильно оформленного соглашения, расписки и подтверждения своей позиции покупатель имеет высокие шансы на успешное взыскание денежных средств.

Итоги

Передача денег до заключения основной сделки требует внимательного подхода и грамотного оформления документов. Аванс, задаток и обеспечительный платеж выполняют разные функции и предоставляют разный уровень защиты сторонам.
Если цель состоит в том, чтобы закрепить достигнутые договоренности и снизить риск отказа от сделки, наиболее надежными инструментами обычно становятся задаток или обеспечительный платеж. При этом важно не только правильно выбрать форму предоплаты, но и подробно зафиксировать все условия в письменном соглашении.
Чем тщательнее оформлены документы на этапе подготовки сделки, тем спокойнее и безопаснее пройдет покупка недвижимости. Купить или срочно продать квартиру  без рисков вы можете с нашей помощью.