Оформление ипотеки в незарегистрированном браке

Многие пары, проживающие в так называемом гражданском (незарегистрированном) браке, стремятся приобрести совместное жилье, в том числе с использованием ипотеки.

 Такая сделка возможна, но требует учета определенных нюансов. Каких именно и процессу безопасного оформления ипотеки на двоих людей, не имеющих брачных обязательств, и посвящена эта статья.

Имущество, приобретенное в незарегистрированном браке: основные моменты

В браке совместно нажитое имущество, включая ипотечную квартиру, делится в равных долях, если в брачном договоре не указано иное. Однако при незарегистрированных отношениях данное правило не применяется. 

Если ипотека оформлена на одного из партнеров, то собственником становится именно он.

Второй партнер не получает никаких прав на это жилье, даже если оба вносят платежи по кредиту. Даже регистрация брака после оформления ипотеки не даст второму права на имущество. В случае расставания и конфликта при разделе имущества единственным вариантом остается обращение в суд.

В таких случаях можно требовать компенсацию либо долю в разделяемой недвижимости.

Даже если платежи по ипотеке осуществляет тот, кто не является собственником жилья, это не дает ему права на долю в имуществе. Он может лишь требовать возврат средств, которые суд признает займом, и то при условии, что докажет факт их передачи. В таких случаях рекомендуется осуществлять перевод на банковскую карту с указанием цели, а не отдавать наличными. Если первоначальный взнос на ипотеку вносил тоже один из сожителей, то желательно об этом также составлять расписку.

Судебные дела по таким заявлениям очень долгие и сложные и требуют  весомых доказательств выплаты ипотеки потерпевшей стороной. Нет гарантии, что при всем этом суд примет его сторону. Таким образом, наиболее надежным способом приобретения жилья без брака является оформление ипотеки на обоих партнеров.
Как оформить ипотеку на двоих

Оформление ипотеки для пар, не состоящих в официальном браке, вполне возможно. В таких случаях один из партнеров будет основным заемщиком, а второй — созаемщиком.
В банке они рассматриваются как равноправные заемщики и несут одинаковую финансовую ответственность.

Как распределять эти роли, решает сама пара. Однако стоит помнить, что ежемесячные платежи списываются со счета основного заемщика, поэтому банк в первую очередь будет требовать оплату с него, и лишь при отсутствии на его счету средств — с созаемщика. При этом деньги на счет основного заемщика может вносить любой человек. Досрочное погашение ипотеки также допустимо со счета любого заемщика.

Партнеры могут самостоятельно определить, как будут делиться выплаты по кредиту — 50% на 50%, 70% на 30% или иначе.
 При этом жилье оформляется в общую долевую собственность, а размеры долей определяются в договоре заблаговременно (например, в договоре участия в долевом строительстве).

Процедура получения такой ипотеки аналогична процедуре оформления кредита на одного человека. Требования к созаемщикам и необходимым документам могут варьироваться в зависимости от банка.

Плюсы и минусы ипотеки на двоих

У такой формы ипотеки есть как плюсы, так и минусы.

Преимущества:
• Подключение созаемщика дает возможность увеличить сумму кредита, чтобы приобрести жилье большей площади, лучшей локации или других условий комфортабельности. Для этого важна лишь платежеспособность созаемщика.
• Совместная выплата ипотеки облегчает финансовую нагрузку, так  как один партнер может поддерживать другого в случае необходимости.
• На налоговый вычет могут претендовать оба созаемщика.

 Недостатки: 
Однако такая форма ипотеки несет и риски. Поскольку квартира находится в долевой собственности, каждый партнер после полного погашения ипотеки, может единолично распоряжаться своей долей. Это порой становится причиной конфликтов, особенно если люди завершают отношения. Например, при сдаче любой доли в аренду необходимо согласие обоих собственников. А при продаже одной доли, у другого собственника есть преимущественное право ее покупки. Но в случае невозможности его закрыть такую сделку есть риск появления нового, совершенно постороннего соседа.

Также ситуация может усугубиться, если один из партнеров отказывается платить по ипотеке. В этом случае вся финансовая нагрузка ложится на второго. Невыплаченная сумма при этом может быть взыскана через суд, но доля в недвижимости останется у неплательщика.

В целом, подобные осложнения, как правило, возникают только при расставании, особенно если оно произошло в конфликтной ситуации.

Однако при желании обеих сторон в таких вопросах всегда можно найти компромисс.