Сделки с недвижимостью между родственниками: основное и ограничения
Агентство недвижимости в Москве
Мы работаем
Контактный телефон
Сделки с недвижимостью между родственниками: основное и ограничения

Сделки с недвижимостью между родственниками: основное и ограничения

7 ноября 2023
Иногда в семьях возникает неотложная потребность в осуществлении сделок с недвижимостью между их членами. Хотя, в большинстве случаев, такие сделки допускаются, существуют важные юридические аспекты и ограничения, о которых следует быть осведомленными заранее.

Давайте рассмотрим наиболее важные из них.

Определение близких и взаимозависимых родственных связей

Некоторые сделки с недвижимостью могут быть запрещены между близкими родственниками, а другие подвержены определенным ограничениям, если родственники считаются взаимозависимыми.
Для начала давайте разберемся в определениях.

Считаются близкими родственниками те, которые связаны прямыми родственными узами восходящей и нисходящей линии, включая родителей, детей, дедушек, бабушек и внуков, а также полнородных и неполнородных (имеющих общих родителей) братьев и сестер (согласно Семейному кодексу Российской Федерации, статья 14).

Взаимозависимыми считаются супруги, родители (включая усыновителей) и дети (включая усыновленных), полнородные и неполнородные братья и сестры, а также опекуны и их подопечные (согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, статья 105).

Налоговый контроль при сделках с недвижимостью

Часто сделки с недвижимостью между родственниками могут вызвать сомнения о их подлинности. В некоторых случаях родственники могут попытаться учесть налоговые вычеты за покупку недвижимости, оформив все необходимые документы и зарегистрировав сделку, но при этом не производя денежных расчетов на самом деле.

Также бывает, что родственники сознательно занижают стоимость недвижимости в документах с целью уменьшения налоговых обязательств при ее продаже. По этой причине налоговые органы придают особое внимание таким сделкам и имеют право проводить проверки.

Пример

Допустим, Татьяна приобрела квартиру год назад и решила продать ее своему брату Олегу. Чтобы уменьшить сумму имущественного налога, она указала в договоре купли-продажи сумму, меньшую, чем брат фактически уплатил за нее наличными средствами. Налоговая служба сочла такую цену подозрительной, поскольку не было зафиксировано перевода денежных средств, и была проведена дополнительная проверка. В ходе этой проверки выяснилось, что заявленная и реально уплаченная суммы не соответствуют друг другу.

Покупка недвижимости у родственника в ипотеку

Если вы планируете приобрести недвижимость у близкого родственника с использованием ипотеки, важно учитывать, что банк, выдающий кредит, обычно требует от продавца подтверждение того, что он имеет другое место проживания. Это делается с целью снижения риска возможных мошеннических сделок между родственниками.

В качестве документов, подтверждающих факт наличия альтернативного жилья у продавца, могут использоваться:

1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), указывающая на наличие другой собственности продавца.
2. Свидетельство о праве собственности на другое жилье.
3. Паспорт с регистрацией по другому адресу проживания.

Эти документы позволяют банку убедиться в том, что продавец действительно обладает альтернативным жильем и не останется без жилья после сделки.
Эта практика способствует защите интересов банка и снижению риска в случае сделки между родственниками.

Можно ли получить налоговый вычет при покупке или продаже недвижимости у близких родственников

Налоговый вычет представляет собой возврат 13% подоходного налога, который обычно удерживается из вашей официальной зарплаты.
При покупке недвижимости, часть этой суммы можно вернуть, а именно:

• До 260 000 рублей за стоимость приобретенной недвижимости.
• До 390 000 рублей за уплаченные проценты по ипотеке, если недвижимость приобретена в ипотеку.

 Однако, если вы приобретаете недвижимость у взаимозависимых родственников, налоговый вычет может быть недоступен как за недвижимость, так и за проценты по ипотеке.

Пример

Допустим, Антон планирует приобрести квартиру у своей сестры, которая решила переехать за границу. Сестра Антона является его взаимозависимым родственником, и в данном случае Антон не имеет права на получение налогового вычета. Однако, если квартира покупается в браке, налоговый вычет за нее может быть получен женой Антона, поскольку она не считается взаимозависимым родственником для сестры Антона.

Сделки с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние родственники

Согласно законодательству Российской Федерации, между родственниками и детьми запрещены возмездные сделки (согласно Гражданскому кодексу РФ, статья 37). Исходя из этого, использование средств материнского капитала для приобретения жилья у родственников может привести к признанию такой сделки недействительной.

Даже если платежи, на первый взгляд, осуществляются не ребенком, а со стороны государства, законность таких сделок может быть под угрозой отмены.

Пример

Предположим, у Сергея, Оксаны и их несовершеннолетнего сына Ивана имеется материнский капитал, который они решают использовать для улучшения своих жилищных условий, а именно, для приобретения квартиры у бабушки Ивана.

Поскольку фамилии несовершеннолетнего внука и бабушки отличались, нарушений не было обнаружено, и право собственности на квартиру было оформлено на семью. Социальный фонд перечислил средства материнского капитала на счет продавца. Однако впоследствии была проведена прокурорская проверка, и нарушение было выявлено. Сделка была признана недействительной в судебном порядке.

Это служит напоминанием о важности соблюдения законодательства при проведении сделок с недвижимостью, особенно если они включают в себя несовершеннолетних родственников.

Сделки с недвижимостью между супругами

Если имущество было приобретено в браке, оно считается совместной собственностью супругов. По закону, один из супругов не имеет права продать, подарить или приобрести у второго супруга недвижимость, которая уже принадлежит им обоим на общих правах (согласно Гражданскому кодексу РФ, статья 35).

Пример

Предположим, Марина и Василий столкнулись с трудной ситуацией. У Василия возникли значительные долги перед микрокредитной организацией, и он рисковал быть признанным банкротом, что могло привести к вынужденной продаже его имущества на аукционах. Право собственности на квартиру принадлежало Василию, и чтобы спасти недвижимость от банкротства, он решил заключить договор дарения на свою жену.

На первый взгляд, нарушений в сделке не было выявлено, и переход права собственности был зарегистрирован. Однако после того, как Василия признали банкротом, суд при проведении проверки обнаружил, что сделка была проведена с нарушением законодательства. Это произошло из-за того, что квартира была приобретена в браке и являлась совместной собственностью супругов.
 В результате сделку признали недействительной.

Этот случай подчеркивает важность соблюдения законодательства при проведении сделок с недвижимостью между супругами, особенно если имущество приобретено во время брака и считается совместной собственностью.

Проверка квартиры перед покупкой

Для того чтобы избежать неприятностей и рисков при сделках с недвижимостью, важно провести тщательную проверку объекта недвижимости и соблюсти несколько важных шагов:

 1. Консультация с юристом: обратитесь к опытному юристу или юридической фирме, специализирующейся на недвижимости. Юрист поможет вам понять все юридические аспекты сделки и обеспечит соблюдение всех необходимых законодательных требований.
2. Проверка юридической чистоты: осуществите полную проверку юридической чистоты недвижимости, включая проверку правовой истории, наличие обременений, долгов, проблем с правами собственности и других юридических аспектов.
3. Проверка технического состояния: удостоверьтесь, что недвижимость соответствует техническим стандартам и не имеет скрытых дефектов. При необходимости проведите инженерную экспертизу.
4. Документы и соглашения: удостоверьтесь, что все документы и соглашения, связанные с сделкой, составлены правильно и подписаны всеми заинтересованными сторонами.
5. Налоги и платежи: подтвердите, что все налоги и сборы оплачены в соответствии с законом и что нет задолженностей.
6. Заключение договора с надежными агентами: при продаже или покупке недвижимости воспользуйтесь услугами лицензированных агентов или агентств недвижимости, имеющих хорошую репутацию, например SB Realty.

Вы всегда можете обратиться к нам, мы поможем в проведении экспертных и юридических проверок недвижимости.

Когда дело касается сделок с недвижимостью, особенно с родственниками или супругами, необходимо быть особенно внимательным к юридическим аспектам. 

Важно помнить следующие ключевые моменты:

• Сделки с недвижимостью между родственниками или супругами могут подвергнуться юридическим ограничениям и налоговым правилам, которые могут повлиять на результат сделки.
• Необходимо тщательно проверять и подтверждать юридическую чистоту недвижимости до проведения сделки. Это включает в себя проверку всех документов, правовую историю, наличие долгов и обременений, а также техническое состояние объекта.
• Если сделка считается недействительной или совершена с нарушением законодательства, она может быть аннулирована в судебном порядке, что может привести к серьезным юридическим и финансовым последствиям.
• Для обеспечения безопасности и правильного проведения сделок с недвижимостью рекомендуется консультироваться с опытным юристом и, при необходимости, обращаться к специализированным компаниям, предоставляющим экспертные и юридические проверки недвижимости.
Важно строго соблюдать законодательство и проводить все необходимые проверки и консультации для обеспечения безопасности и легальности сделок с недвижимостью.
Защита интересов и прав при сделках с недвижимостью является критически важной задачей, и вложение времени и ресурсов в проведение тщательной проверки обеспечит вам спокойствие и уверенность в успешной сделке.

Сделки с недвижимостью между родственниками: основное и ограничения