Как приобрести квартиру на вторичном рынке?

Шаг 1. Подбор желаемой квартиры

Приобретение квартиры на вторичном рынке может показаться сложным процессом, требующим тщательного поиска, проверки документов и оформления сделки. Однако, соблюдая определенные шаги, можно упростить этот процесс.

Начнем с первого шага: поиск желаемой квартиры. Открыв сайты с объявлениями, не следует тратить бесконечное время на просмотр всех вариантов. Квартиры, которые соответствуют вашим предпочтениям, могут быть дорогими, а доступные варианты часто находятся в удаленных районах.

Поэтому важно начать с четкого определения своих потребностей. Запишите, какую квартиру вы ищете: количество комнат, наличие лоджии, расположение в центре города, новостройка с охраной и зеленым двором, отсутствие неприятных соседей. После этого используйте функцию поиска на сайтах недвижимости и оцените предложения на карте.

Определитесь с бюджетом и будьте готовы к тому, что цены могут не всегда соответствовать вашим ожиданиям. Важно научиться жонглировать между своими предпочтениями и возможностями. Например, если вам не по карману квартира в центре, рассмотрите варианты в других районах с хорошей транспортной доступностью.

Не забывайте, что идеальных вариантов может не существовать, или они будут стоить дорого. Готовность немного пожертвовать некоторыми требованиями может значительно упростить поиск.

Шаг 2. Контакт с продавцом

Как только вы выбрали несколько интересующих вариантов, время связаться с продавцами. В зависимости от того, покупаете ли вы на вторичном или первичном рынке, это может быть собственник, риелтор или, к сожалению, мошенник.

При разговоре по телефону задайте продавцу все необходимые вопросы. Интересуйтесь текущим состоянием квартиры, дома и придомовой территории, причинами продажи, характеристиками соседей и управляющей компании. Эти вопросы помогут удостовериться, что объявление соответствует действительности.

Помимо общих вопросов, стоит углубиться в более детальные аспекты:

1.     Собственники и прописанные лица: лучше всего, если продавец — собственник. Если прописаны несколько людей, убедитесь в их согласии на продажу, особенно если среди них несовершеннолетние.

2.     История собственности: узнайте, сколько времени квартира находится в собственности у текущего владельца. Частая смена собственников может свидетельствовать о проблемах.

3.     Доверенность на продажу: покупка по доверенности рискованна из-за возможных подделок. Лучше избегать таких сделок или привлекать юриста для сопровождения.

4.     Унаследование: если квартира была унаследована, уточните, не возникли ли проблемы с другими наследниками.

5.     Приватизация: проверьте, приватизирована ли квартира, так как неприватизированные объекты могут быть проблемой при продаже.

6.     Обременения: уточните, нет ли на квартире каких-либо обременений, таких как ипотека, рассрочка, банкротство. Проверьте это в Росреестре.

7.     Перепланировка: если проводились перепланировки, узнайте, были ли они узаконены.

Обратите внимание на реакцию продавца. Если он уклончив или не может дать развернутые ответы, это может быть поводом для более тщательной проверки документов.

Шаг 3. Осмотр квартиры

При поиске квартиры на вторичном рынке, важным этапом является осмотр жилья. Встреча с продавцом обычно происходит прямо в самой квартире, и следует обратить внимание на несколько ключевых моментов:

·        Состояние дома и подъезда: желтые круги на потолке и стенах могут свидетельствовать о протечках крыши, а различные признаки загрязнения или повреждений в подъезде могут дать представление о соседях. Информацию о ремонтах и планах на будущее можно проверить на сайте Реформа ЖКХ.

·        Инфраструктура района: проверьте наличие детских площадок, шлагбаумов, мусорных контейнеров и других важных элементов. Отсутствие необходимых объектов может подразумевать, что они не появятся в будущем, и их придется организовать самостоятельно.

·        Планировка квартиры: сравните реальную планировку с той, что указана в техническом паспорте. Незаконные перепланировки могут усложнить получение ипотеки и продажу в будущем.

·        Техническое состояние: проверьте работу систем горячего и холодного водоснабжения, электропроводки, а также состояние окон, дверей, полов и потолков. Обратите внимание на цвет стен, а дефекты, такие как желтые круги на потолке, могут свидетельствовать о проблемах с соседями, которые топят квартиру.

Дополнительно, рекомендуется пообщаться с соседями, если это возможно. Они могут предоставить информацию о состоянии дома, управляющей компании и возможных проблемах, с которыми вы столкнетесь.

Шаг 4. Проверка документов

Перед тем как совершить сделку, важно внимательно проверить все документы, предоставленные продавцом. Попросите его принести следующие документы:

1.     Паспорт: удостоверьтесь, что данные в паспорте совпадают с информацией в других документах.

2.     Правоустанавливающие документы: в зависимости от истории приобретения квартиры, это могут быть договор передачи от государства, договор купли-продажи или свидетельство о праве на наследство.

3.     Выписка из ЕГРН: этот документ подтверждает право собственности продавца на квартиру и помогает исключить доли других собственников. Обратите внимание, что после 2016 года свидетельство о регистрации права собственности не выдается.

4.     Доверенность на квартиру: если сделка проходит по доверенности, убедитесь, что она подлинная, проверив ее в реестре Федеральной нотариальной палаты.

5.     Единый жилищный документ: позволяет узнать информацию о семье, собственниках жилья и других важных деталях. Этот документ может быть получен в МФЦ или на сайте Госуслуг.

Дополнительные документы, которые могут потребоваться в процессе сделки:

·        Согласие супруга(и): если продавец приобретал квартиру в браке, необходимо наличие нотариального согласия супруга(и) на продажу.

·        Последняя квитанция за коммунальные услуги: для подтверждения отсутствия задолженностей.

·        Справка из психоневрологического диспансера: предостерегает от возможных споров, если продавец не является дееспособным.

·        Страховка сделки: в случае проблем, страховка может помочь защитить ваши права, а в некоторых случаях вернуть сумму сделки.

Важно, чтобы все документы выглядели надежно, без повреждений и четкими печатями. При возникновении сомнений или отсутствии необходимых документов, рекомендуется проконсультироваться с юристом.

Шаг 5. Заключение сделки

После тщательной проверки квартиры и документов, если все устраивает, можно приступать к заключению сделки. Процесс включает в себя несколько важных этапов:

1.     Предварительный договор купли-продажи: в некоторых случаях заключается предварительный договор, где стороны обязуются заключить основной договор в будущем. Этот шаг необязателен, но может служить гарантией, что ни одна из сторон не передумает. В предварительном договоре также указывается сумма аванса или задатка. Аванс возвращается покупателю, если сделка расторгается по его инициативе, а задаток остается у продавца.

2.     Основной договор купли-продажи: заключается письменно, и, в большинстве случаев, для него не требуется нотариальное удостоверение. В договоре указываются данные покупателя и продавца, подробности о квартире, номера документов, подтверждающих право собственности, а также сумма сделки и условия оплаты.

3.     Передача денег: деньги можно передать различными способами, такими как наличные через банковскую ячейку, аккредитив или через сервис безопасных расчетов. Важно фиксировать факт передачи денег с помощью расписки, даже если есть банковские чеки. Расписка подтверждает, что продавец получил деньги и не имеет претензий.

4.     Регистрация сделки: после заключения сделки необходимо зарегистрировать ее в Росреестре. Этот процесс включает в себя заполнение заявления, уплату госпошлины, предоставление паспортов продавца и покупателя, а также договора купли-продажи в нескольких экземплярах. Росреестр оставляет себе один экземпляр, а на остальных ставит отметки о регистрации.

Если весь этот процесс кажется сложным, можно воспользоваться помощью агентства недвижимости «SB Realty». Они могут облегчить весь процесс и обеспечить правовую защиту вашей сделки.

Подытожим:

·        Покупка напрямую у собственника: собственники должны быть единственными, и все должны согласиться на продажу.

·        Проверка документов: важно убедиться, что у продавца есть все необходимые документы, подтверждающие право собственности.

·        Юридическая поддержка: если что-то вызывает сомнения, лучше всего обратиться к юристу.

·        Сложность в первый раз: процесс может показаться сложным в первый раз, но с опытом он становится более понятным.