Какие изменения в квартире допустимы, а каких следует избегать?

Давайте обсудим, как соблюсти закон и предотвратить возможные негативные последствия. В сети полно информации о том, что не стоит трогать несущие стены, но что же можно делать?

 Допустим, владелец жилья хочет создать новое помещение или убрать дверь на кухню, чтобы получить просторный проем.
И хотя такие изменения кажутся стандартными, есть важные детали: новая комната должна иметь окно, а снос двери допустим только при замене газовой плиты на электрическую.

Однако не все изменения в квартире возможны без ограничений. В ходе ремонта можно проводить любые работы, не затрагивающие структуру здания и не мешающие соседям.

Поставить новую входную дверь, обновить обои или выложить плитку – вполне допустимые варианты. Но если речь идет о сносе стены или объединении квартиры с общедомовой лестничной площадкой, необходимо учитывать некоторые ограничения.

Например, лестничная площадка является общедомовым имуществом, требующим согласия других жильцов, а несущая стена не подлежит сносу без соответствующего разрешения.

Такие виды изменений классифицируются как перепланировка, которая включает в себя изменение плана квартиры, например, объединение кухни с гостиной или расширение дверного проема.
Также перепланировка может включать перенос инженерных коммуникаций, электропроводки и сантехники – это уже переустройство.

Есть два ключевых условия для проведения перепланировки:

• Соблюдение законных ограничений.
• Получение согласования на изменения.

 Так возникают понятия узаконенной и неузаконенной перепланировки: в первом случае собственники разрабатывают проект с участием проектного бюро и согласовывают его с муниципалитетом, во втором – изменения вносятся без соответствующего одобрения.

Многие избегают узаконивания перепланировки из-за дополнительных расходов и бюрократии. Однако даже при стараниях не всегда удается узаконить изменения, если они противоречат закону.
Хотя собственники часто надеются, что изменения останутся незамеченными, но соседи могут услышать шум и обратиться в управляющую компанию.

Штраф за самовольную перепланировку или переустройство составляет от 2000 до 2500 рублей. Но проблема не только в сумме, а в том, что к штрафу прилагается предписание вернуть все в прежнее состояние.
Например, если была снесена стена, потребуются дополнительные затраты на ее восстановление.

Кроме того, квартиры с несанкционированными изменениями труднее продать, так как многие покупатели сталкиваются с трудностями в получении ипотеки, а недостающая сумма наличными не у каждого есть.
 Это приводит к снижению цены для привлечения покупателей. В случае скрытия факта перепланировки от покупателя, тот может обратиться в суд, требуя признать сделку недействительной.

Таким образом, перепланировка возможна, но лишь в соответствии с законом. Важно учитывать федеральные и региональные нормы, такие как постановление правительства №508 в Москве.
 Для получения информации о местных нормах можно обратиться в жилищный комитет своего города или района, указанный на сайте местной администрации.


Расскажем, как соблюсти требования федерального законодательства, не зависимо от того, в каком городе вы проживаете.

Снос и строительство стен

Нельзя: сносить несущие стены, балки и колонны. Определить несущую стену можно, обратившись к плану БТИ (бюро технической инвентаризации), который можно заказать через МФЦ или напрямую в бюро, а в Москве - через сайт мэра. Несущие стены обозначаются толстыми линиями или заштриховываются, в отличие от ненесущих, которые изображаются тонкими линиями.

Как обойти: никак. Снос несущей стены может привести к обрушению части дома.

Можно: сносить и строить межкомнатные перегородки, но только если дом не является панельным. В панельных домах большинство стен являются несущими, и снос возможен лишь в случае, если повезет с выбором стены в туалете. В других многоэтажных домах также есть некоторые ограничения: нельзя делать жилую комнату без окна, однако можно обойти это правило, представив новое помещение как будущую гардеробную и затем обставив его соответствующим образом.

Объединение помещений

Нельзя: создавать тамбур для одной или нескольких квартир или присоединять лестничную клетку к своей квартире, так как это считается общедомовой территорией. То же самое относится к балконам и лоджиям - их запрещено объединять с квартирами, а тем более - переносить туда отопление и ставить мебель.

Как обойти: для присоединения общедомовой территории требуется согласие жильцов, что может быть непросто. Что касается балконов и лоджий, их нельзя присоединять к квартире, и даже попытка такого действия не рекомендуется.

Можно: объединять помещения внутри квартиры, если между ними нет несущей стены. Например, сделать совмещенный санузел или объединить две небольшие комнаты в одну.

 Объединение кухни с гостиной

Нельзя: сносить несущую стену, разделяющую кухню и гостиную или любую другую комнату. Даже если стена ненесущая, а на кухне установлена газовая плита, сносить все равно нельзя из-за опасности газа.

 Как обойти: если есть желание создать кухню-гостиную, можно заменить газовую плиту на электрическую. Другой вариант - сохранить газовую плиту и установить раздвижную перегородку вместо стены.

 Можно: объединять кухню с гостиной, если на кухне используется электрическая плита, и при этом основные точки остаются в исходном месте, без их переноса в жилую зону.

 Расширение и перенос дверных проемов

Нельзя: переносить дверные проемы в несущей стене. Это требует усиления стены и получения разрешения конструкторского бюро, разрабатывавшего проект дома.

 Как обойти: переносить дверные проемы можно внутри ненесущей стены вправо или влево или на другую ненесущую стену, делать их шире или уже.

 Перепланировка в ипотечной квартире

Нельзя: если квартира находится под ипотекой, проводить перепланировку запрещено, и об этом, вероятно, указано в договоре.

Как обойти: если есть желание внести изменения в ипотечную квартиру, необходимо получить разрешение от банка. Однако банки обычно отрицательно реагируют на такие запросы из-за возможного снижения рыночной стоимости квартиры.

Можно: погасить ипотеку и затем заниматься перепланировкой.