Механизм ипотеки: шаги и условия получения жилищного кредита

В 2020 году в России ипотечным кредитом воспользовались 1,7 миллиона человек, а с января по август 2021 года — еще 1,2 миллиона. Статистика 2020 года является рекордной в истории российской ипотеки. 

Этот рост обусловлен несколькими факторами, включая снижение банковских ставок, появление льготных ипотечных программ, увеличение продаж новостроек через безопасные эскроу-счета. Также влияние оказала нестабильность в мире из-за пандемии, побуждающая людей приобретать жилье и уходить от накоплений.

Если вы пока не рассматривали возможность ипотеки, но задумываетесь об этом, эта статья предоставит вам информацию о том, как устроена ипотека, почему она настолько популярна и кому, возможно, будет сложно получить ее одобрение.

 

Ипотека — это форма залога

Обычно люди представляют ипотеку как банковский кредит, при котором заемщик берет деньги под проценты для покупки квартиры и выплачивает их ежемесячно. На самом деле ипотека представляет собой форму залога недвижимости. Это означает, что квартира становится собственностью покупателя сразу после покупки, но она заложена в банке как гарантия возврата заемных средств.

Если заемщик не выплачивает кредит, банк имеет право продать заложенное имущество для погашения долга.

Таким образом, ипотека — это не просто название банковской услуги, а схема финансирования под залог, при которой недвижимость выступает в роли залога. Термины "ипотека" и "ипотечный кредит" часто используются как синонимы.

 

Процесс получения ипотеки: шаги и требования

1.     Выбор льготной программы. К выбору подходящей программы, такой как семейная ипотека, ипотека на новостройки с господдержкой и другие, следует подойти внимательно. Это определит, в какие банки стоит обращаться, так как не все они участвуют в этих программах.

2.     Подача заявки в банк. Заявку можно подать через сайт банка, лично в отделении или с помощью специализированных сервисов. Документы, обычно включающие паспорт, справку 2-НДФЛ и копию трудовой книжки (для наемных работников) или выписку из ЕГРИП и налоговую декларацию (для индивидуальных предпринимателей), прикладываются к заявке.

3.     Ожидание ответа от банка. Банк рассматривает заявку и документы, оценивает кредитную историю, доход и финансовое положение заемщика. Решение может быть положительным или отрицательным.

4.     Поиск подходящей квартиры. После одобрения ипотеки заемщик выбирает квартиру в соответствии с условиями программы. Это может занять несколько месяцев.

5.     Одобрение квартиры банком. После выбора квартиры следует предоставить банку необходимые документы для оценки и одобрения квартиры.

6.     Заключение договоров. Завершающий этап включает заключение кредитного договора с банком и договора купли-продажи с продавцом. Также потребуется оформление страховки на случай обстоятельств, угрожающих квартире.

7.     Оплата квартиры и ежемесячные выплаты. Квартира оплачивается согласно условиям, установленным банком. Заемщик регулярно вносит ежемесячные платежи. После полного погашения долга квартира перестает быть залоговой и становится полностью собственностью заемщика.

Эти общие шаги предоставляют обзор процесса получения ипотеки в России. Помните, что детали могут различаться в зависимости от банка и выбранной программы.

 

Плюсы и минусы ипотеки: Что стоит учесть

За:

·        Приобретение жилья при ограниченных средствах. Ипотека предоставляет возможность купить квартиру, когда у вас ограниченные финансовые ресурсы, но есть неотложная необходимость в жилье.

·        Улучшение жизненных условий. Ипотека может стать шансом улучшить жизнь, переезжая из небольшой или арендованной квартиры в новый дом собственности.

·        Фиксированный ежемесячный платеж. В отличие от аренды, где платежи могут подниматься, платеж по ипотеке остается постоянным на протяжении всего срока кредитования.

·        Налоговые вычеты. Ипотечные проценты и часть стоимости квартиры могут быть использованы для налоговых вычетов, что позволяет сэкономить некоторые средства.

   Против:

·        Квартира в залоге у банка. Недвижимость, приобретенная в ипотеку, находится в залоге у банка. Это означает, что для проведения перепланировок или продажи необходимо получить согласие банка.

·        Длительные сроки погашения. Ипотечные кредиты часто берутся на длительные сроки, такие как десять, пятнадцать, двадцать или даже тридцать лет. Долгосрочные обязательства могут быть трудными для поддержания.

·        Большие переплаты из-за долгого срока. Из-за долгого срока кредитования общая сумма переплат может значительно превысить первоначальную стоимость квартиры, иногда в два или три раза.

·        Обязательное страхование. Владелец ипотеки обязан ежегодно оплачивать страхование квартиры и жизни, что увеличивает финансовые обязательства.

 

Решение о взятии ипотеки

Плюсы и минусы ипотеки подразумевают, что решение о взятии кредита зависит от индивидуальных обстоятельств. Несколько факторов, которые стоит учесть:

·        Наличие первоначального взноса. Большинство банков требуют 10–20% стоимости квартиры в качестве первоначального взноса. Недостаток средств может быть компенсирован накоплениями или использованием кредитов наличными.

·        Обязательства и другие кредиты. Обязательства по ипотеке и другим кредитам не должны превышать половину дохода заемщика. Банки учитывают этот показатель для снижения риска возможных финансовых проблем.

·        Семейное положение и имущество. Наличие других активов, таких как дача, гараж или автомобиль, может снизить риски для заемщика. Поддержка со стороны семьи или наличие дополнительных источников дохода также играют важную роль.

   Кто может получить ипотеку, а у кого могут возникнуть трудности

Решение о предоставлении ипотеки зависит от ряда факторов, таких как доход, кредитная история, наличие обязательств и возможность внесения первоначального взноса. В следующей части мы рассмотрим, кто может получить ипотеку, а у кого могут возникнуть трудности.

   Получение ипотеки: кто и как может получить

Банки предоставляют ипотечные кредиты различным категориям граждан. Вот некоторые общие критерии:

·        Возраст: от 21 до 65 лет, в некоторых случаях возможны предложения для лиц до 75–85 лет на момент завершения погашения кредита.

·        Доход: возможность подтвердить доход с помощью документов, таких как справка 2-НДФЛ, хотя некоторые программы позволяют получить ипотеку без подтверждения дохода.

·        Созаемщики: возможность взять ипотеку с созаемщиком или без него.

·        Трудовой стаж: минимальный трудовой стаж может быть всего три–шесть месяцев.

·        Документы: возможность оформления ипотеки как с полным пакетом документов, так и по минимуму — по двум документам.

Каждый банк устанавливает свои критерии, но в общем отказ в выдаче ипотеки может произойти, если есть непогашенные просроченные кредиты, плохая кредитная история или долговая нагрузка, занимающая большую часть доходов.

   Как определить плохую кредитную историю:

·        Просрочка более трех месяцев за последние три года.

·        Текущая просрочка более месяца на сумму свыше 1000 рублей.

·        Кредит, перешедший в статус «безнадежный долг» или «передано на взыскание».

С другой стороны, наличие ценных активов, отсутствие других кредитов, а также наличие просрочек в кредитной истории, но при этом наличие дорогостоящего имущества, может повысить шансы на получение ипотеки.

   Часто задаваемые вопросы об ипотеке:

Можно ли досрочно погасить ипотеку?

Да, во всех банках. Можно выбрать, уменьшить сумму долга или срок ипотеки.

   Что делать, если потерял работу и не могу платить ипотеку?

Необходимо связаться с банком и попросить ипотечные каникулы — перерыв в платежах на срок до шести месяцев. Также можно реструктуризировать долг или перейти в другой банк на новых условиях.

   Может ли банк забрать квартиру, если не внести один платеж?

Нет, сначала банк обычно предложит внести пропущенный платеж и вернуться к прежнему графику. Продажа квартиры банком происходит, если пропускаются платежи в течение нескольких месяцев, а заемщик игнорирует звонки и письма банка.

   Принадлежит ли квартира мне в ипотеке?

Да, квартира является собственностью заемщика, но она временно находится в залоге у банка.

   Обязательно ли привлекать созаемщика?

Обычно муж или жена выступают созаемщиками, но это не обязательное условие. Другие родственники могут быть привлечены, повышая вероятность одобрения.

   Могут ли пенсионеры получить ипотеку?

Да, существуют программы для пенсионеров с различными возрастными ограничениями в различных банках.

   Будут ли проверять мою ипотечную квартиру?

По договору банк может провести проверку, но при своевременных платежах и соблюдении условий проверки маловероятны.

   В каком банке лучше взять ипотеку?

Лучший банк зависит от ваших условий и предпочтений. Рекомендуется начать с банка, с которым уже у вас есть зарплатная карта, так как они могут предложить сниженные ставки.